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房开商打“亲情”牌 社区里面“卖”服务

来源:贵阳晚报     2019年05月15日        版次:A14    作者:本报记者 余珉琨 商昌斌

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  多年来,房地产业的的确确是个不折不扣的“暴利行业”。但在今天,由于土地资源逐渐稀缺、商品房同质化现象日趋显著以及宏观政策的调控,房地产行业“躺着赚钱”的时代已然结束。

  对于房开商来说,如何转型升级,寻找新型营销渠道,是当前必须要面对的问题。与此同时,在商品房同质化现象日趋显著的背景下,在花巨资购置商品房后,还能享受到什么样的附加值?又能获得哪些“超值服务”?也成为购房者重要的参考因素之一。

  专家表示,房地产商现在已不能再是单纯的盖房子和卖房子了,而应该积极地向优质的社区服务运营商转变,关注客户体验,为客户提供有趣、有味、有料的生活体验。在这当中,主要包括了社区商业建设、社区文化建设、“智慧社区”建设等方面。

  “我向往的社区生活”

  最近,有个综艺节目非常火爆,叫“向往中的生活”,节目向观众们展现了有山有水、与自然相伴的山居生活。不过,这种陶渊明笔下的生活模式固然让人心生向往,但毕竟与现实相距甚远,那生活在城市的人们对居住会有什么诉求,对所在的社区生活会有什么期许呢?

  “我觉得一个稍微像样点的社区,都应该配一个多功能活动中心,有空调、有网络、有开水、有各种书刊杂志,最好还有健身房,可以对业主象征性的收点费、最好是不收费。”对于正在四处看房的市民郭先生而言,房子不只是吃饭睡觉的地方,而应该更有热度和温度。

  市民程小姐属于改善型购房人群,希望在观山湖区购置一套新房,“我的选择目标肯定是大型房开商的楼盘,相信他们在社区投入上会更加卖力”。程小姐认为,大型房开商都是年销售几百上千亿的公司,应该有实力营造好的社区环境,让业主生活内容更丰富,邻里关系更和睦。

  郭先生和程小姐的说法,代表了多数购房者的心声。

  对此,房地产专栏作家张江平教授表示,目前的“社区生活体验”早已不是“简单粗暴”地提供园林、公共空间就万事大吉了。要想抓住潜在购房者,房开商需深入思考不同年龄、不同层次的客户群体对生活体验的需求,按照他们心中的理想家园去“投其所好”。

  “由开发商转变为社区服务运营商,让用户积极参与到社区活动、社区氛围中来,实现更好的用户体验,迅速提高房屋本身的附加值,从而全面推动产品的销售。”张江平教授表示,这是开发商的转型之路,也是目前被业界公认的较为成熟的做法。

  “开发商建造了一个社区,创造了一个人们居住的空间,但这应该不是开发商的最终目标,最终目标应该是社区服务。”张江平教授的观点得到了多位房地产行业人士的认可,而市场情况也确实如此,大型开发商目前都在积极向社区建造商、社区运营服务商的方向转变,虽然社区服务短期利润空间不大,但属于新兴产业,未来会有很强的吸引力。

  据了解,社区服务运营可以衍生出多个创新型的行业,如社区养老、社区商业、社区文化建设、社区金融以及社区制造、社区教育等等。在创新型的社区,用户的需求巨大,蕴含了不可小觑额的的市场前景,

  张江平表示,随着国内城镇化率的迅速提升,从未来的整个城市化的发展来看,到2030年,中国城市化率将会达到60%-67%,将新出现2万个以上的商业社区,可以预计,社会运营这个市场具有极大的发展空间。

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拥有哪些配置才称得上是“好社区”?

  A.完善的社区商业

  很多人对于社区商业的理解,可能是司空见惯的社区底商,或者自然形成的步行街。但随着商业地产的发展以及人居体验要求的逐步提升,社区商业已逐渐摆脱“脏乱差”、“自然形成”、“无规划无管理”的乱象。

  如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”,那么社区商业则像一根根“毛细血管”,深入到各个小社区。社区商业不再仅仅满足于社区居民的日常生活需求,而是不断发力于提供优质的服务品质和情感交流,建立社群交流平台,促进人居体验,让社区生活更有温度。它的业态更倾向于基础型日常消费和目的型体验式消费,着眼于“刚需”“高频”业态。

  记者了解到,目前贵阳市的开发商社区商业刚刚兴起,正处于发展初期。贵阳万科相关负责人在接受记者采访时表示,2018年万科将自身的定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,对“生活服务”的强调,迎合了社区商业的发展需求。显然,“为了发展住宅而做商业地产”的万科,其着眼处在于“社区级”。

  贵阳万科除“万科生活广场”外,还对万科商业第三条产品线“万科生活汇”进行了升级迭代。旨在给予社区居民以除了公司和家以外的第三空间,并在更好的满足基本生活需求的基础上,促进人与人的链接,以及自我价值的探索和发现。该产品有望在今年发布,在2020年落地实现。

  记者手记

  社区商业要“接地气”

  目前贵阳市的社区商业按开发面积可分为:便利型、中型、大型,按照成熟程度来分,可分为自发型和现代型。还可按照社区消费群体的文化水平和消费层次、社区商业的集中程度、建筑形式的不同来进行划分。从物业归属型上来分,又可分为自持型和商业型。

  值得注意的是,无论是社区中的门面房还是购物中心,常常被业主诟病的一大原因就是“不接地气”。

  家住观山湖某小区的王女士告诉记者,“虽然小区里就有菜场,但我每天还是要坐公交车去大型超市买菜。”究其原因,王女士家所在的小区虽然已经引入不少生鲜类门店,日常需要的肉类蔬菜基本上都能买到,但那里的菜价格偏高,品质也很一般,简单对付一天还行,如果长期下来,她明显感觉到不划算,因此她宁愿花半小时以上,每天坐车到大超市购物。

  记者了解到,这类吐槽社区商业“不接地气”的情况并不少见:便利店品种少、品质差,服装店价格贵,娱乐场所档次不高,餐馆里的饭菜吃过一回,绝不会再去……

  B.优质的社区服务

  据统计,截至2017年底,全国共有官方的各类社区服务机构和设施40.7万个,其中社区服务指导中心619个(其中农村16个),社区服务中心2.5万个(其中农村1万个),社区服务站14.3万个(其中农村7.5万个),其他社区服务设施11.3万个。我国社区服务机构覆盖率呈缓慢上升趋势,2017年我国社区服务中心(站)覆盖率25.5%,其中城市社区服务中心(站)覆盖率78.6%,农村社区服务中心(站)覆盖率15.3%。

  资深房评人陈怡分析表示,我国官方的社区服务(专指社区服务中心及居委会等国家机构提供的社区服务)目前的发展水平,相较于居民快速增长的多样化、高水平需求相距甚远。

  而开发商的有效介入,能进一步提升社区服务能力和水平。记者了解到,目前贵阳市场上的各大开发商都开始注重社区服务的全面建设,试图形成高档次的社区服务环境氛围。

  贵州碧桂园物业相关负责人表示,目前在碧桂园贵州区域,建设和谐友好安心社区成为了社区服务的中心目标。在整个社区,开发商提出了“0.5幸福”主张,在社区内传递分享、陪伴、友邻等情感价值,实现品牌差异化和社区文化可持续发展。

  在每个季度,开发商会创意IP社区文化活动,提倡低碳环保的绿色生活;重视邻里之间的友好关系,延续睦邻友好的传统文化,如第一季度的音乐亲子嘉年华;最美三月天“小区女神节”;植树节”和业主们一起铸造碧绿家园;330缤纷fun荧光跑等各种创意活动,丰富业主的生活文化。社区还围绕着业主日常的需求,定期举办“贴心1号”日常社区便民服务文化免费活动,给业主磨刀,修理小家电,免费洗车,修剪头发、社区义诊等。

  对于一些“准业主”,社区每年会组织业主的专属活动“业主答谢会”;在日常服务上,每天社区管家们会在固定时间段为业主推送天气预报,提醒业主出门时是否要添减衣服或是带雨具。

  碧桂园贵州区域还提出了建设“5H”社区文化生态圈的规划,将梳理社区场地资源,构建社区跑道,并在跑道沿途建设“5H”社区文化角。

  记者手记

  不出小区即享“一站式”服务

  据记者了解,不少贵阳的房开物业依托街道社区服务中心、社区服务站,对业主实行“一站式”服务,有的则通过政府购买服务、设立项目资金、开展项目补贴等方式,引导社会组织、企事业单位和居民参与社区管理和服务活动,增强了社区服务的活力和社会组织的服务能力。可以预见,今后,我们身边的社区服务形式会更多样化。以养老社区服务为例,我国推行关爱空巢老人社区志愿服务示范,将采取结对帮扶、一对一、一对多、多对一等多种形式开展生活照料、心理抚慰、应急救助、健康保健等服务,全方位的提供社区服务。

  C.先进的“智慧社区”

  科技发展到今天,社区服务运营,绕不过去的必然是“智慧社区”的建设。

  早在2017年3月5日,李克强总理在《政府工作报告》中提到“扩大数字家庭、在线教育等信息消费”、“推动互联网+深入发展,促进数字经济加快成长,让企业广泛受益、群众普遍受惠”。在这样的大背景下,“智慧社区”将会是我国社区服务的未来重要发展趋势之一。

  资深房评人郭睿康表示,随着智能化技术的发展,智能化的生活方式正在逐步走进社区,而传统社区由于无法满足智能化需求或面临被“智慧社区”取代的局面。

  据了解,虽然贵阳目前尚未有“智慧社区”出现,但在国家政策的大力支持下,上海、武汉、福建等地的“智慧社区”建设正如火如荼。

  郭睿康表示,“智慧社区”采用先进的互联网技术和物联网技术,将家居、物业、医疗、服务、电子商务、网络通信等整合在一个高效的信息系统之中,为社区居民提供安全、高效、舒适、便利的居住环境。

  毋庸置疑,“智慧社区”是未来发展的大趋势。不过,“智慧社区”的建设不仅是智能技术的简单植入,最重要的是技术与社区应用场景融合。要实现这一目标,开发商必须从“智慧社区”实际应用场景的智能化需求切入并融合应用,从全生命周期赋能社区安全、便捷、高效,并且通过产业链合作伙伴深度合作,打通并整合社区关键资源。

  “智慧社区”一方面能提升物业管理和服务水平以及助力降能增效,另一方面,也能提升社区居民的社区体验和感受度。

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  “智慧社区”科技改变生活

  虽然目前贵阳市尚未有成熟的“智慧社区”呈现,但他山之石可见“智慧社区”的“强大之处”——

  武汉:停车场的地磁和红外双传感车位检测物联网系统,跟车主的手机相连。到了傍晚,楼下归家的小轿车,一辆辆像“长了眼睛”似的奔着空车位去。

  福建:走进小区,刷个脸,门禁自动开启。在小区内,四种颜色的新型垃圾箱不仅实现了垃圾分类,还有着聪明的头脑。只要手一靠近垃圾箱,垃圾箱的门就能自动开启。

  不仅如此,智能“灭鼠”的检测传感器、探知“水深”的井盖等“大智慧”,让居民们真切地感受到“科技改变生活”。

  本报记者 余珉琨 商昌斌